DROIT DE PREEMPTION (Mécanisme)
Schématiquement, le mécanisme du droit de préemption est le suivant :
- il est tout d'abord défini des zones à l'intérieur desquels le droit de préemption s'exerce,
- tout propriétaire ayant l'intention de vendre un immeuble dans l'une de ces zones est dès lors tenu d'en informer la mairie (en pratique c'est le notaire chargé de la vente qui accompli cette formalité)
- la commune dispose d'un délai de deux mois pour indiquer si elle souhaite se substituer d'office à l'acquéreur au prix qui a été proposé à ce dernier.
Deux caractéristiques sont à souligner :
- l'exercice du droit de préemption est une simple faculté pour la commune qui peut ne l'exercer que rarement;
- le droit de préemption ne permet pas d'obliger un propriétaire à vendre son bien : pour cela il existe la procèdure de l'expropriation.
Le droit de préemption urbain s'applique sur certaines zones des POS.
Le droit de préemption s'exerce également à l'intérieur des ZAC et des zones d'aménagement différé (ZAD).
La loi du 18 juillet 1985 a supprimé les droits de préemption applicable dans les zones d'intervention foncière (ZIF) et dans les périmètres sensibles.
1. Quand s'exerce le droit de préemption
La commune (ou le titulaire du droit de préemption si ce n'est pas la commune) est informée de la mise en vente d'un bien par la réception d'une D.I.A (déclaration d'intention d'aliéner) qui lui est adressée, en règle générale, par le notaire chargé de la vente.
La commune dispose d'un délai de deux mois, à compter de la date de réception de la DIA, pour faire connaître sa décision, dans les limites suivantes :
Le droit de préemption ne peut s'exercer que pour des raisons d'intérêt général. La décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. (L. 213-11 et L. 210-1 C. Urb).
Le droit de préemption s'applique généralement à toute les cessions d'immeubles, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit. Il ne s'applique pas, toutefois (L. 213-1 C.Urb) :
- aux ventes d'immeubles à construire sauf lorsque ces ventes s'appliquent à des immeubles existants ;
- aux ventes de parts ou actions des sociétés civiles d'attribution portant sur un immeuble avant achèvement ou dans une période de dix ans à compter de l'achèvement,
- aux immeubles cèdés aux locataires en exécution de la promesse de vente insérée dans un contrat de crédit-bail conclu en application de la loi du 2 juillet 1966.
En outre, le droit de préemption urbain (DPU) n'est pas applicable, sauf décision motivée du conseil municipal, (L. 211-4 C.Urb) :
- aux ventes de la plupart des lots de copropriété à usage d'habitation, professionnels ou professionnels et d'habitation, dès lors que la copropriété existe depuis dix ans au moins.
- à la cession de parts ou d'actions de sociétés civiles d'attribution ;
- à la vente d'immeubles bâtis pendant une période de 10 ans à compter de leur achèvement.
2. Comment s'exerce le droit de préemption
Trois situations peuvent se présenter :
1. Si, à l'issue du délai de deux mois la commune n'a pas fait connaître son intention, elle est réputée avoir renoncé à préempter et le bien peut être vendu librement.
2. Si, au contraire, la commune accepte, dans le délai, le prix proposé et décide de préempter, l'acte de vente doit être passé dans les trois mois suivant son acceptation. (Art. R.213-12 C.Urb.)
3. Enfin la commune peut faire au vendeur une offre d'acquérir, et proposer un prix différent de celui fixé dans la DIA. Elle doit alors préciser qu'à défaut d'accord du vendeur sur son offre, elle fera fixer le prix par la juridiction compétente en matière d'expropriation.
Deux hypothèses peuvent alors être envisagées :
- Le propriétaire peut renoncer à vendre et la procèdure s'arrête, la commune n'ayant pas le pouvoir d'obliger le propriétaire à lui vendre le bien à moins d'engager une procèdure d'expropriation. Si le propriétaire ne répond pas il est réputé renoncer à vendre et le droit de préemption ne peut s'exercer.
- Le propriétaire maintient son prix, la commune dispose d'un délai de 15 jours pour saisir le juge. Si la commune ne respecte pas ce délai elle est réputée renoncer à préempter et la vente peut s'effectuer librement.
En toute hypothèse, et même si une procèdure est en cours pour fixer le prix du bien, chacun peut renoncer soit à vendre, soit à préempter.
3. Droit de délaissement
Dès lors qu'un immeuble se trouve inclus dans une zone où s'applique le droit de préemption urbain (DPU), son propriétaire peut proposer à la commune de l'acquérir en indiquant le prix qu'il en demande. (L. 211-5 et R. 211-7 C. Urb).
La commune dispose d'un délai de deux mois pour faire connaitre la suite qu'elle entend donner à cette proposition.
Si elle accepte elle devra en payer le prix dans le délai maximum de six mois.
Si elle refuse ou si elle ne donne de réponse dans le délai de deux mois, le propriétaire peut vendre à un tiers au prix proposé.
Enfin, comme dans le cas du droit de préemption la commune peut demander au juge de l'expropriation de fixer le prix.