LOTISSEMENTS
Définition du lotissement
Le droit de l'urbanisme soumet à autorisation la division d'un terrain en parcelles destinées à être cédées à des constructeurs.
Toutefois, toutes les divisions de terrains ne sont pas soumises à autorisation.
Selon l'art. 315-1 C.Urb. il s'agit de : "toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de cette propriété".
Cette définition appelle les précisions suivantes :
- la propriété foncière doit être d'un seul tenant, la division de parcelles séparées physiquement mais appartenant à un même propriétaire, ne constitue pas nécessairement un lotissement.
- la division doit être destinée à l'implantation de bâtiments, ne sont pas concernées les divisions de terrains agricoles, les terrains destinés à l'implantation de jardins familiaux, ou à usage de passage ou non constructibles. De même, ne sont pas pris en compte les parcelles qui supportent des bâtiments achevés depuis plus de 10 ans et qui ne sont pas destinés à la démolition dans un délai de moins de 10 ans.
- Le nombre de lots s'apprécie sur une période de 10 ans. En conséquence, après une division en deux lots, non soumise à autorisation, la subdivision d'un des deux lots en deux sous-lots dans ce délai sera soumise à autorisation.
- Dans le cas de partage successoraux le seuil est porté à cinq lots.
- Ne sont pas inclus dans le compte des lots :
. Les parcelles destinées à être rattachées à une parcelle contiguë.
. Les parcelles expropriées,
. Les parcelles classées en emplacement réservé acquises par les collectivités territoriales.
L'autorisation de lotir
Le demande d'autorisation de lotir doit comporter une série de documents plus ou moins volumineuse selon l'importance de l'opération (un modèle de demande est joint à l'art. A 315-2 C.Urb.).
Elle comporte obligatoirement quatre documents :
1. Une note de présentation de l'opération : ses objectifs et la façon dont elle s'insérera dans le contexte urbain.
2. Un plan de situation de l'opération par rapport à l'agglomération et aux équipements collectifs existants.
3. Un plan de l'existant
4. Un plan du lotissement indiquant les espaces collectifs et les plantations.
Elle comporte également, le plus souvent :
- Le règlement du lotissement
Véritable document d'urbanisme le règlement fixe les règles applicables dans le lotissement en matière notamment, de hauteur de construction, du style et de l'aspect extérieur des constructions. Les permis de construire ne pourront être accordés que si les projets de constructions respectent ce règlement. Dans les communes qui en sont dotées, le POS peut tenir lieu de règlement. S'il un règlement est établi, il peut être plus contraignant que les règles d'urbanisme applicables, il ne peut leur être contraire.
- Le cahier des charges du lotissement
Fixe diverses règles ne relevant pas de l'urbanisme mais pouvant affecter l'aspect des constructions ou le fonctionnement du lotissement : hauteur et nature des clôtures, conditions d'utilisation des équipements communs, règles à respecter pour les plantations. Le cahier des charges est un document contractuel qui n'a de valeur qu'entre les membres du lotissement et non vis-à-vis des tiers.
- Un programme et les plans des équipements qui seront réalisés :
Il s'agit des voiries et réseaux divers (aires de stationnement, alimentation en eau, gaz et électricité, réseaux de communication, assainissement)
- Les statuts de l'association syndicale
qui devra être constituée si le lotissement comporte des espaces ou équipements communs.
La réalisation du lotissement
Réalisation des équipements
Les travaux d'aménagement du lotissement doivent impérativement débuter dans les 18 mois suivant autorisation du lotissement. Il devront être achevés, en principe, dans un délai de trois ans. Six ans si le lotissement est réalisé en plusieurs tranches.
Vente des lots
Toute forme de publicité, toute promesse de vente et toute acceptation d'acompte sont interdits avant autorisation de lotir (Art. L. 316-3 C.Urb.).
Les mentions figurant sur les documents publicitaires du lotisseur sont également règlementées (Art. L. 316-3 C.Urb.).
De même la vente ou la location des lots sont interdits avant achèvement des travaux d'équipement (Art. L. 316-2 et L. 316-4 C.Urb.). Plus précisément la commercialisation des lots est interdite tant que l'ensemble des prescriptions imposées par l'autorisation de lotir n'ont pas été exécutées.
Ces interdictions sont assorties de sanctions pénales (Art. L. 316-2 à L. 316-4 et R. 315-32 C.Urb.)
Cependant, le lotisseur peut passer outre à l'interdiction de commercialiser avant achèvement des travaux dès lors qu'il produit une garantie financière permettant d'assurer, en toute hypothèse, l'achèvement des travaux.
Construction.
L'autorisation de lotir ne vaut pas autorisation de construire. La réalisation de constructions reste subordonnée à l'obtention d'un permis de construire.
Fonctionnement
Association syndicale
Dès lors que le lotissement comporte plus de cinq lots et comprend des équipements à gérer en commun, la constitution d'une association syndicale libre est obligatoire.
Les associations syndicales libres sont régies par une loi ancienne du 21 juin 1865. Elles sont créées dans le but exclusif d'assurer l'administration et la gestion des espaces et équipements communs. Les modalités de fonctionnement des associations syndicales sont librement déterminées par les statuts. Elles sont en général calquées, pour partie sur le fonctionnement d'une copropriété.
L'achat d'un terrain dans le lotissement implique l'adhésion à l'association syndicale. Nul ne peut se retirer ou être exclu de l'association tant qu'il est propriétaire d'un lot.
Les statuts de l'association syndicale déterminent notamment :
- le nombre d'assemblées générales minimum tenues dans une année,
- le mode de convocation de l'assemblée générale
- le mode de nomination du syndic, et le cas échéant, du conseil syndical,
- les règles de quorum, de majorité et de représentation aux assemblées générales,
- les règles de répartition des charges communes ainsi que le mode de leur recouvrement.
Droits de l'acquéreur
Réalisation des travaux d'équipement
Le lotisseur est quelquefois tenté de réaliser des travaux d'équipement de qualité médiocre afin d'améliorer sa marge sur le prix de vente des lots.
C'est la raison pour laquelle existe une règlementation stricte des conditions de commercialisation des lots. Il convient en outre de vérifier, avant l'achat, que les travaux ont été éxécutés ou que le lotisseur dispose bien d'une autorisation spéciale lui permettant de commercialiser avant achèvement. Il est souhaitable également d'obtenir le maximum de renseignements sur la qualité des équipements prévus soit en se reportant à l'autorisation de lotir qui peut comporter des indications à cet égard, soit en demandant un descriptif sommaire qui pourrait utilement être annexé à la promesse ou à l'acte de vente.
Respect du règlement et du cahier des charges
Tout propriétaire d'un lot peut exiger que les membres du lotissement en respectent le règlement et le cahier des charges.
Quant au respect du règlement, il est normalement sanctionné par la délivrance d'un permis de construire.
De nombreux litiges surviennent cependant quant à la notion de destination des immeubles : est-il possible d'ouvrir un commerce dans un lotissement dont le règlement précise que les lots sont destinés à la construction de "maisons d'habitation" ? Les tribunaux ont en général une interprétation assez restrictive et s'opposent au changement de destination sauf s'il est justifié par l'intérêt du lotissement.
Modifications du règlement et du cahier des charges
La modification du cahier des charges n'est possible en principe qu'avec l'accord unanime des propriétaires des lots.
La modification du règlement du lotissement est prononcée par l'autorité qui a autorisé le lotissement.
Depuis le 8 juillet 1988, les règlements des lotissements créés depuis plus de 10 ans cessent de s'appliquer dans les communes dotées d'un POS approuvé. Sauf opposition des propriétaires (L. 315-2-1 et R. 315-44-1 C.Urb) à moins que la commune ne passe outre après enquête publique.