RECEPTION DE LA CONSTRUCTION
Selon l'article 1792-6 du code civil la réception "est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves".
C'est un acte qui comporte d'importantes conséquences :
- la date de la réception constitue le point de départ des différentes garanties dues par les constructeurs dans le cas de malffaçons.
- la réception transfert les responsabilités liées à la garde de l'ouvrage.
- Le procès verbal de réception comporte une liste des défauts apparents appelée "liste de réserves" constatés par le maître d'ouvrage lors de la visite des lieux. Les entrepreneurs ou le constructeur sont exonèrés de toute responsabilité pour les défauts apparents de l'ouvrage qui ne figurent pas dans cette liste.
La réception correspond en principe à la prise de possesssion de l'ouvrage.
Procès-verbal de réception
La loi ne fixe aucune forme précise pour l'acte de réception. Il s'agit, en pratique, d'un constat établi contradictoirement et rédigé sous forme de procès-verbal.
Des règles figurent cependant dans les documents généraux applicables à certains marchés (CCAG, CCCG, norme AFNOR P 03 001).
Il n'est pas nécessaire que les parties soient d'accord sur les termes du procès verbal. L'entrepreneur pourra indiquer, par exemple, qu'il conteste la liste des réserves dressée par le maître d'ouvrage. En revanche, la présence des deux parties est nécessaire, le jour de la réception, afin de respecter le caractère contradictoire édicté part la loi. De même, il faudra dater le document qui devra être signé des deux parties.
L'architecte lorsqu'il est titulaire d'une mission de surveillance des travaux doit normalement assister le maître d'ouvrage pendant les opérations de réception. Sa signature sur le document atteste de sa responsabilité en tant que conseil du maître d'ouvrage. En toute hypothèse, l'architecte engage sa responsabilité lorsqu'il n'attire pas l'attention du maître d'ouvrage sur les malfaçons qui devraient faire l'objet de réserves.
Réception amiable ou judiciaire
La réception est effectuée le plus souvent sous la forme amiable.
Elle "intervient à la demande de la partie la plus diligente" (art. 1792-6).
En réalité ce sera généralement le constructeur (ou l'entrepreneur) qui, considérant la construction terminée, demandera au maître d'ouvrage de procèder à la réception.
Il peut arriver, cependant, que le refus (ou l'impossiblité) de l'une ou de l'autre des parties de procèder à la réception, implique une réception judiciaire. En ce cas, le tribunal de grande instance ou le tribunal administratif, selon le cas, est compétent. Il semble possible d'obtenir une décision rapide par le moyen du référé. Toutefois, certains tribunaux préfèreront nommer un expert afin de constater la conformité des travaux, la procèdure sera alors plus longue et plus coûteuse.
Réception tacite
La réception peut résulter du simple fait de la prise de possession par le maître d"'ouvrage de l'immeuble achevé. On dit alors que la réception est "tacite".
Cette solution, controversée jusqu'à une date récente, résulte de plusieurs arrêts de la Cour de Cassation (Cass civ. 23 avril 1986, 20 janvier 1987, 16 juillet 1987).
Toutefois, il est admis que la prise de possession par le maître d'ouvrage d'une construction inachevée, ne vaut pas réception. Il s'ensuit que pour admettre l'intervention d'une réception tacite, l'achèvement de l'ouvrage, et son acceptation sans réserve par le maître d'ouvrage, devra être établie en fonction des circonstances de la prise de possession.
En toute hypothèse il est conseillé d'établir, chaque fois que cela est possible, un procès verbal de réception qui mentionne les différentes réserves du maître d'ouvrage. En cas d'impossibilité il sera prudent d'établir par écrit une liste des réserves et de la notifier au maître d'ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception.
Effets de la réception
Réception avec ou sans réserves
La réception peut être prononcée avec ou sans réserve. Lorsqu'elle est accompagnée d'une liste de réserves, le maître d'ouvrage peut consigner une partie du prix, variable selon la nature du contrat, entre les mains d'une personne habilitée à cet effet (notaire, huissier, banque...).
Il s'agit de :
- 5 % du prix lorsqu'il s'agit d'un contrat de construction assorti d'une garantie d'achèvement extrinsèque ;
- 15 % du prix lorsqu'il s'agit d'un contrat de construction assorti d'une garantie d'achèvement intrinsèque ;
- 5 % lorsqu'il s'agit d'un contrat d'entreprise sauf le cas où les documents généraux prévoient un autre montant (CCAG marchés publics, CCG SNCF, norme AFNOR P O3 001).
Lorsque des réserves sont émises il est conseillé de les assortir d'un délai imposé à l'entrepreneur afin d'y remèdier.
Lorsque les réserves sont trop importantes, le maître d'ouvrage est fondé à refuser de recevoir l'ouvrage. Le chantier n'étant pas terminé les délais fixés pour la livraison continueront à courir. Sauf abus du maître d'ouvrage il y aura lieu, en ce cas, de faire application des pénalités de retard éventuellement prévues au contrat.
Charge des risques
Avant réception, le constructeur (ou l'entrepreneur), est, en règle générale responsable de l'ouvrage et des dégradations qui peuvent survenir (incendie, dégât des eaux etc...).
La réception transfert la garde de l'ouvrage au maître d'ouvrage. Les assurances nécessaires devront avoir été souscrite de sorte que soient couverts les éventuels sinistres qui pourraient survenir et détériorer la construction.
Effet exonératoire
Dès lors que la réception est prononcée, le constructeur est exonéré de toute responsabilité concernant les vices et défauts apparents qui n'auront pas fait l'objet de réserves.
Le maître d'ouvrage est en effet censé connaitre ces vices et défauts puisqu'ils sont apparents et avoir renoncer à recourir à cet égard contre l'entrepreneur puisqu'il n'a formulé aucune réserve.
les vices et défauts apparents sont tous ceux que le maître d'ouvrage peut déceler à la suite d'un examen normalement diligent. Cette définition englobe bien entendu les vices et défauts flagrants, mais également ceux qui demandent un examen attentif dès lors que cet examen apparait comme devant être normalement mené par toute personne qui recevrait une construction.
L'effet exonératoire de la réception est cependant limité :
- les recours du maître d'ouvrage restent ouverts si, bien que le vice soit apparent lors de la réception, ses effets restent cachés. Par exemple il a été jugé que les défauts de chauffage ne peuvent être considérés comme apparents dès lors que la réception s'est effectuée en dehors de la période de chauffe.
- C'est en général à l'entrepreneur d'établir la preuve qu'un défaut est apparent, tout vice étant en pratique, présumé caché.
Point de départ des garanties
La réception constitue le point de départ des différents délais de garantie :
- delai d'un an pour la garantie de parfait achèvement (Art. 1792-6 C.Civ).
- délai de deux ans pour la garantie de bon fonctionnement dite "garantie biennale" (Art. 1792-3 C.Civ).
- délai de dix ans pour la garantie dite "décennale" (C.Civ art. 2270).
Levée des réserves
Lorsque des réserves ont été émises l'entrepreneur est tenu de les réparer ou de les "lever".
Pour l'y obliger le maître d'ouvrage dispose de deux types d'actions :
- le maître d'ouvrage a pu consigner des sommes restant dues à l'entrepreneur en garantie de l'exécution des travaux correspondant. Ces sommes demeureront consignées jusque levée des réserves.
- si les réserves ne sont pas levées dans le délai qui auront été imparti par le maître d'ouvrage, il y aura lieu de faire jouer la garantie de parfait achèvement.
Après levée des réserves, il conviendra d'établir un procès-verbal de levée des réserves.