SCI - SOCIETES CIVILES DE CONSTRUCTION-VENTE

 

Le promoteur qui souhaite réaliser un immeuble en vue de sa vente peut, bien entendu réaliser et commercialiser l'immeuble lui-même.

 

Mais dès lors qu'il souhaite s'associer à d'autres investisseur, il devra recourir à un système de vente par société interposée.

 

Il sera en outre nécessaire de constituer une nouvelle société pour de nouveaux programmes dès lors que ceux-ci ne sont pas financés par les mêmes personnes ou du moins selon les mêmes proportions.

 

La solution la plus communément répandue consiste à constituer une société civile chargé de construire et de vendre les locaux.

 

En fait, le recours à ce type de société n'est pas un passage obligé pour le promoteur qui peut adopter toute autre formule par exemple une société en nom collectif (SNC) ou une société par action.

 

La SNC présente l'avantage, toute comme la société civile, d'être dispensée de l'impôt sur les sociétés. Toutefois, le régime de responsabilité des associés est moins avantageux.

 

Les société commerciales (SA, SARL) présentent l'inconvénient d'être assujetties à l'impôt sur les sociétés. Toutefois la baisse récente du taux de l'IS (33,33 % actuellement) pourrait rendre leur utilisation plus attractive.

 

 

Spécificité de l'objet social

L'objet de ce type de société est de "construire un ou plusieurs immeuble en vue de leur vente en totalité ou par fractions" (Art. L. 211-1 CCH).

Cette définition englobe l'achat des terrains nécessaires à l'opération de construction, leur aménagement et la démolition des immeubles existants.

Par "immeuble" on entend tous bâtiments quelle qu'en soit la destination, mais aussi les ouvrages accessoires tels que parkings, quais, surélévations etc..

Par "construire" on vise la construction neuve mais aussi éventuellement la transformation ou la rénovation d'immeubles si ces opérations peuvent être assimilées à des opérations de construction.

Si la société civile exerce en réalité une activité commercial il s'ensuit deux séries de conséquences :

- du point de vue civil elle est considérée comme une société commerciale irrégulièrement constituée, donc comme une société de fait et ses associés deveinnent solidairement responsables du passif social,

- du point de vue fiscal elle sera alors assujettie à l'impôt sur les sociétés.

 

Droits et obligations des associés

 

Obligation aux dettes sociales

Les associés sont tenus du passif social sur tous leur biens à proportion de leurs droits sociaux comme dans toute société civile. Mais les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement de dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure préalable de la société restée infructueuse.

Ils peuvent ainsi être poursuivis en vue de la réparation des vices de construction de l'immeuble.

 

Appels de fonds

Les associés sont tenus de répondtre aux appels de fonds supplémentaires de la société en proportion de leurs droits sociaux, lorsque ces appels de fonds sont indispensables :