SERVITUDES

L'article 637 du code civil donne de la servitude la définition suivante : " Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire".

Le vocabulaire employé dans cette définition mérite d'être précisé :

- le terme "héritage" ne renvoie pas à la notion de succession mais à celle de propriété immobilière (terrain nu ou bâti), terme synonyme de "fonds" qui est souvent employé dans le Code Civil.

- le terme de "charge" renvoie à l'idée de contrainte pesant sur un fonds au profit d'un autre fond. Cette contrainte constitue une restriction du droit de propriété. Ainsi, le droit de propriété qui s'exerce sur un fonds grevé d'une servitude de passage est restreint dans la mesure où, par exemple, le propriétaire ne pourrait pas édifier de clôture.

La définition du code civil recouvre l'ensemble des servitudes applicables entre propriété voisines, encore appelées servitudes civiles ou servitudes privées.

Les servitudes civiles comportent trois caractéristiques :

- Elles concernent deux propriété : un fonds "servant" qui subit la servitude et un fonds "dominant" qui en profite;

- Elles sont attachées aux immeubles et non aux propriétaires. On dit qu'elles ont un caractère "réel" et non "personnel" parce que, plus généralement, elles sont attachées à une chose et non à une personne. En conséquence :

. elles sont transmises avec le bien en cas de vente ou de succession.

. une servitude qui profiterait au propriétaire et non au bien est interdite. Par exemple un propriétaire qui vendrait une parcelle de terrain en créant une servitude interdisant d'y faire pousser du blé parce que lui-même en cultive sur le terrain voisin serait nulle.

. elles font l'objet, en principe, d'une publication au fichier immobilier.

- Elles sont perpétuelles sous les réserves suivantes :

. si l'immeuble disparait la servitude disparait avec lui,

. certianes servitudes s'éteignent par le non usage pendant trente années.