Z.A.C
La ZAC permet à la collectivité d'intervenir dans la réalisation d'une opération d'urbanisme et de pouvoir ainsi modeler les quartiers sans attendre l'initiative privée.
La technique de la Zone d'Aménagement Concertée (ZAC) peut être employée pour aménager une zone de loisirs, pour créer un nouveau quartier d'habitation, pour aménager un secteur périphérique ou pour améliorer un quartier ancien.
La définition légale est très large :
Cette opération étant conduite en vue de la réalisation :
- de constructions à usage d'habitation, de commerce, d'industries et de services ;
- d'installations et d'équipements collectifs publics ou privés. (C. Urb. L. 300-1).
Limites
Lorsque la ZAC doit se situer sur une zone soumise aux dispositions d'un POS, elle ne peut être localisée que dans une zone urbaine (zones "U") ou dans une zone d'urbanisation future (zone "NA").
Lorsque la ZAC doit se situer dans le périmètre d'un schéma directeur elle devra être compatible avec les dispositions de ce dernier.
Procédures
La création d'une ZAC doit être précèdée d'une étude préalable portant à la fois sur l'opportunité économique de l'opération, ses aspects financiers et ses effets sur l'environnement. (Circ. n° 77-42 du 3 mars 1977 parue au Moniteur des Travaux Publics du 21 mars 1977). Une enquête publique est généralement nécessaire, sauf le cas de la "ZAC simplifiée".
La personne publique qui prend l'initiative de la ZAC doit constituer un dossier de création comportant :
- un rapport de présentation analysant les effets du projet sur l'environnement et comportant une étude d'impact s'il est envisagé de rédiger un plan d'aménagement de zone (PAZ),
- un plan de situation,
- la délimitation du périmètre de la ZAC,
- l'indication du mode de réalisation choisi
- la solution choisie en matière de participation des constructeurs aux dépenses d'aménagement,
- l'indication du document d'urbanisme applicable à l'intérieur de la zone.
La plupart des ZAC comportent un plan d'aménagement de zone (PAZ) qui constitue le document d'urbanisme applicable à l'intérieur de la ZAC. Le contenu du PAZ peut déroger au Plan d'occupation des sols mais doit être compatible avec le Schéma Directeur s'il en existe un. L'élaboration du PAZ, sa présentation, son contenu et ses effets sont très proches de ceux du POS.
Après concertation organisée conformément aux dispositions de l'article L. 300-2 C. Urb., la ZAC est créée soit par le Commisssaire de la République (pour les communes non dotées de POS notamment) soit par la commune.
Effets : droit de délaissement
Les propriétaires de terrains situés dans une ZAC disposent d'un droit de délaissement voisin de celui des propriétaires d'emplacement réservés dans le cadre d'un POS (droit d'exiger de l'aménageur qu'il acquiert le terrain).
Réalisation
Le soin de réaliser la ZAC est, en règle générale, confié à un organisme spécialisé qualifié d'aménageur. Celui-ci doit généralement acquérir les terrains dont la collectivité n'est pas propriétaire, équiper la zone en infrastructure (voiries, réseaux...) selon un programme prédéfini, et cèder enfin les terrains à des constructeurs qui devront les utiliser conformément au PAZ ou au POS.
Dossier de réalisation
Le dossier comprend :
- le programme des équipements publics à réaliser,
- indication des modalités prévisionnelles de financement de l'opération et un échéancier,
- le projet de plan d'aménagement de zone.
Mode de réalisation
L'équipement de la ZAC est soit réalisé par la collectivité publique, soit confié à une personne publique ou privée.
L'aménageur procède normalement à l'acquisition des terrains, au besoin par voie d'expropriation en vue de les cèder ou de les concèder ultérieurement, aménagés, à des utilisateurs publics ou privés.
Si la ZAC est un instrument privilégié au service des communes qui veulent aménager une zone en passant par l'appropriation publique des terrains, elle peut également être un instrument efficace d'encadrement de l'action des propriétaires publics ou privés, en définissant un régime clair de participations aux équipements publics, la programmation de ces équipements et le plan d'aménagement de zone.
Si l'aménagement est confié à un tiers il peut revêtir l'une des formes suivantes :
- - mandat accordé à un établissement public d'aménagement
- concession à un établissement public d'aménagement ou à une société d'économie mixte
- convention avec une personne publique ou privée.
On parle de zone d'aménagement concertée "publique" dans le cas de régie, mandat ou concession. La personne publique responsable de l'aménagement de la zone garde une forte maîtrise de sa réalisation et assume les risques financiers.
On parle de zone d'aménagement concertée "privée" dans le cas de ZAC conventionnée. La convention peut cependant être signée avec une personne publique.
Le mandat peut être confié à un établissement public d'aménagement en vertu de l'art. L. 321-1 C. Urb. La formule est rare. Elle serait utilisée par l'AFTRP, l'EPAD et les Etablissements publics d'aménagement des villes nouvelles.
La concession peut être accordée soit à un établissement public d'aménagement (du type visé à l'art. L.132-1 C. Urb) soit à une société d'économie mixte dont plus de la moitié du capital est détenu par des collectivités territoriales ou groupement de collectivités territoriales. Un cahier des charges type a été établi (Décr du 18.02.77), bien que n'étant plus obligatoire pour les collectivités locales il sert toujours de modèle. L'article 38 de la loi du 29 janvier 1993 impose, en principe, une publicité préalable à l'attribution de la concession.
Dans la formule de la convention passée avec une personne publique ou privée, la personne publique responsable de l'opération transfert le risque financier à l'organisme aménageur. Il existe là encore une convention type (annexe au décret du 5.06.70) qui continue à servir de modèle bien que n'étant plus obligatoire.