LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE.
3 mai 1990. Arrêt n° 806. Cassation partielle.
Pourvoi n° 88-18.877
Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée "Les Alizés", dont le siège est à Paris (20ème), 139, rue des Pyrénées, et dont le siège est actuellement CO/M Roger Laouchez, ZI Cocotte Canal, Ducos (Martinique),
en cassation d'un arrêt rendu le 1 juillet 1988 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre, section B), au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 143, rue des Pyrénées à Paris (20ème), représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Sefigestion, dont le siège est à Paris (8ème), 146, boulevard Haussmann,
défendeur à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Moyens produits par la SCP BORE et XAVIER Avocat aux Conseils pour la SARL
LES ALIZES.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné un copropriétaire, la SARL LES ALIZES, à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES une somme de 54.673,51 francs au titre des charges de chauffage pour les exercices 1977/1978 à 1983/1984.
AUX MOTIFS QUE l'arrêt en date du 6 juin 1986 (...) a dit que le chauffage collectif ne présentait aucune utilité pour ladite société au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle n'avait pas à contribuer aux charges afférentes à l'entretien et au fonctionnement de cet équipement (arrêt p. 3, al. 1er) ; que cependant, pour les frais de chauffage, la décision l'en déchargeant ne peut pas produire effet pour le passé (arrêt p. 5, dernier alinéa) ;
ALORS QUE toute clause du réglement de copropriété contraire à la loi du 10 juillet 1965 est réputée non écrite, donc réputée n'avoir jamais existé ; qu'en l'espèce, il ressortait des propres constatations de l'arrêt attaqué que la clause du réglement établissant une participation de la SARL LES ALIZES aux charges de chauffage était contraire aux dispositions de l'article 10 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce chauffage ne présentant aucune utilité pour la SARL LES ALIZES ; qu'en la condamnant cependant au paiement de ces charges pour les exercices antérieurs, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 10 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné un copropriétaire, la SARL LES ALIZES, au paiement d'une somme de 50.054,51 francs au titre des "charges générales" de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE sous réserve des précisions qu'elle indique dans des conclusions, la société appelante s'en tient à la conclusion de base du rapport, à savoir que les charges justifiées à son encontre n'excèdent pas la somme de 17.287,95 francs, d'où un excédent de demande de versement de 115.053,75 francs ; qu'il est nécessaire de préciser la position juridique du problème posé, position dans les limites de laquelle doit se situer la détermination des comptes des parties ;
que cette position postule que la discussion des parties fait ressortir qu'il n'y a pas de désaccord de principe sur la répartition des charges générales de copropriété qu'il y a lieu, en l'absence de données plus précises, d'évaluer en fonction des cent millièmes correspondant aux lots de la SOCIETE LES ALIZES, ces tantièmes faisant présumer le degré d'utilité qu'elle tire des services de la copropriété et des équipements ;
que, compte tenu de ces précisions le tableau établi par l'expert en page 48 de son rapport, tableau qui part de ses vérifications comptables, mais qui les traduit en fonction de ses appréciations d'ordre juridique, doit être rectifié en éliminant, du côté de la demande du syndic comme de celui des charges qui y sont retenues par lui, ce qui a trait aux exercices 1975-1976 et 1976-1977, et ce qui a trait aux charges de chauffage de l'année 1984-1985, en ajoutant aux charges totales celles de chauffage allant de l'exercice 1977-1978 à l'exercice 1983-1984 inclus et en substituant à un calcul sur la base de 90 cent millièmes un calcul sur la base de 354 cent millièmes ;
Que, sur ce dernier point, il ressort du post scriptum ajouté par l'expert à son rapport qu'une rectification s'impose ; qu'en effet il y est indiqué ce qui suit ;
"Le résultat auquel nous aboutissons ; 25 à 26% du montant de charges calculées sur le total de charges générales syndic, équivaut à calculer le total des charges dues par LES ALIZES, non pas en prenant les 354/100.000 du montant "charges générales syndic", mais en prenant sur ce montant 90/100.000" ;
Que l'avantage de ce commentaire complémentaire est de mettre en évidence l'inexactitude de la position ainsi adoptée et de fournir les éléments de rectification ; que, dès lors que la base indiquée par le syndic est retenue, il n'est, en effet, pas possible de faire intervenir un coefficient relevant de l'exclusive appréciation de l'expert (arrêt p. 5, al. 1, 2 et 3 ; p. 6 al. 1 à 3) ;
1°) ALORS QUE il ressortait des propres constatations de la Cour d'appel que, dans ses conclusions, la SARL LES ALIZES avait demandé l'entérinement de la conclusion du rapport mettant à sa charge une somme de 17.287,95 francs (arrêt p. 5 al. 1er) calculée en prenant, sur le montant des "charges générales syndic" 90/100 000 au lieu des 354/100 000e retenus" (arrêt p. 6, al. 1 et 27 qu'en déclarant cependant qu'il "n'y a (vait) pas de désaccord de principe sur la répartition des charges générales de copropriété", la Cour d'appel, qui a dénaturé à la fois les termes du litige et les conclusions du commentaire, a violé les articles 12 du nouveau Code de procédure pénale et 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut condamner un copropriétaire à payer les charges d'équipement proportionnellement à la valeur relative de ses parties privatives dans la copropriété sans rechercher l'utilité des charges réclamées ; qu'en condamnant la SARL "LES ALIZES" au paiement des "charges générales" -c'est-à-dire de toutes les charges à l'exclusion du chauffage et gardiennage - sans distinguer, comme l'avait fait l'expert, selon la nature des charges réclamées et l'utilité des charges d'équipement, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE l'expert avait, dans son rapport, donné tous éléments de fait à la Cour d'appel pour déterminer l'utilité, pour la SARL ALIZES, des charges d'équipement, poste par poste ; qu'en se retranchant derrière "l'absence de données plus précises" pour calculer les charges de l'exposante en proportion de ses tantièmes de copropriété, la Cour d'appel, qui a dénaturé par omission le rapport expertal, a violé l'article 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné un copropriétaire -la SARL LES ALIZES- à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 24.590,56 francs au titre des "charges omises de gardiennage" ;
AUX MOTIFS QUE, l'exclusion des charges de ce qui a trait aux frais de conciergerie, de garde et de sécurité non comprises à ce qui a trait aux parkings, avancée par l'expert, ne peut pas, dès lors qu'il n'en est pas justifié pour la période passée être retenue de sorte qu'il y a lieu d'ajouter à ce qui précède la somme de 23.590,56 francs (arrêt p. 6, al. 4) ;
1°) ALORS QU'en statuant par ce motif inintelligible, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QU'en ne recherchant pas si les frais de conciergerie, garde et sécurité exclus par l'expert présentaient, pour la SARL LES ALIZES, une quelconque utilité, la Cour d'appel a privé derechef sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 1990.
Sur le premier moyen :
Attendu qu'ayant acquis, le 25 février 1977, trois lots dans un immeuble en copropriété, la société Les Alizés, assignée par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges arriérées, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 1988) de l'avoir condamnée à payer les charges de chauffage pour les exercices 1977-1978 à 1983-1984, alors, selon le moyen "que toute clause du réglement de copropriété contraire à la loi du 10 juillet 1965 est réputée non écrite, donc réputée n'avoir jamais existé ; qu'en l'espèce, il ressortait des propres constatations de l'arrêt attaqué que la clause du réglement établissant une participation de la SARL Les Alizés aux charges de chauffage était contraire aux dispositions de l'article 10 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ce chauffage ne présentant aucune utilité pour la SARL les Alizés ; qu'en la condamnant cependant au paiement de ces charges pour les exercices antérieurs, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965" ;
Mais attendu que, lorsqu'une clause d'un réglement de copropriété relative à la répartition des charges est réputée non écrite, la modification du règlement ne peut être décidée que par l'assemblée générale des copropriétaires et, à défaut, par décision de justice, la nouvelle répartition ne pouvant valoir que pour l'avenir et prendre effet qu'à compter de la date de la décision qui l'a ordonnée ; qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que le lot n° 38 appartenant à la société Les Alizés n'était pas et ne pouvait être desservi par le chauffage collectif de l'immeuble, l'arrêt, qui retient exactement que la décision exonérant ce lot de toute participation aux charges entrainées par cet équipement commun ne peut produire effet pour le passé, est légalement justifié de ce chef ;
Sur le troisième moyen : Attendu que la société Les Alizés fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer une somme au titre des "charges omises de gardiennage, alors, selon le moyen, "1°) qu'en statuant par un motif inintelligible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) qu'en ne recherchant pas si les frais de conciergerie, garde et sécurité, exclus par l'expert présentaient, pour la société Les Alizés, une quelconque utilité, la cour d'appel a privé derechef sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 " ;
Mais attendu que retenant la réintégration dans les comptes, pour la période passée, d'un élément que l'expert avait exclu, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche sans portée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
Attendu que, pour condamner la société Les Alizés au paiement des charges générales de copropriété, l'arrêt retient qu'il y a lieu, en l'absence de données plus précises, d'évaluer en fonction des cent millièmes correspondant aux lots de la société, ces tantièmes faisant présumer le degré d'utilité qu'elle tire des services de la copropriété et des équipements ;
Qu'en statuant ainsi, sans distinguer entre les charges communes et celles entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Les Alizés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50.054.41 francs au titre des "charges générales" de copropriété, l'arrêt rendu le 1er juillet 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen.
Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société "Les Alizés", de la SCP Desaché et Gatineau, avocat du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 143, rue des Pyrénées à Paris (20ème), les conclusions de M. Mourier, avocat général. M. SENSELME, Président.