1. LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE.

10 avril 1986. Arrêt N° 316. Rejet.

Pourvoi N° 84-15.581

HOTELIERE (S.I.C.O.T.E.L.), société anonyme dont le siège social est à Paris (9e), 50 boulevard Haussmann,

en cassation de deux arrêts rendus les 2 février 1983 et 13 juillet 1983 par la Cour d'appel de Douai (1ère Chambre), au profit de :

Monsieur René LOGER agissant en qualité de syndic de la copropriété de la Résidence "LE REUZE", rue Jean Jaurès DUNKERQUE 59000, ET AUTRES,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation dirigé contre l'arrêt du 2 février 1983 et deux moyens dirigés contre l'arrêt du 13 juillet 1983.

Le premier moyen est ainsi conçu :

"Ce moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société SICOTEL propriétaire de lots à usage d'hôtel au sein de la Copropriété de l'immeuble "LE REUZE" à contribuer dans la proportion de 8/13e aux charges afférentes au service de sécurité.

AUX MOTIFS QUE "de la teneur même de l'article 10 de la loi du 10 Juillet 1965, il ressort que le critère de l'utilité exprime la règle générale, tandis que celui qui se fonde sur les notions de conservations, d'entretien et d'administration vise des hypothèses limitatives et doit être considéré comme d'interprétation restrictive (p. 9 § 2) ; que le service de sécurité présente bien un caractère collectif commun et que sa raison d'être est, non pas directement la couverture de frais et conservation de l'immeuble, mais la prévention par un dispositif adéquat, des risques d'incendie et de la panique ; qu'il se justifie en soi alors même que son intervention n'a pas à se manifester" qu'ainsi le service de sécurité relève du critère d'utilité exprimé par l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 Juillet 1965 (arrêt attaqué p. 9 § 3),

ALORS QU'à défaut d'indication plus précise, une charge doit être réputée se rapporter à la conservation, l'entretien ou d'administration de l'immeuble, et que le caractère préventif du service de sécurité n'exclut pas qu'il vise à la conservation et à l'entretien de l'immeuble, de sorte qu'en statuant ainsi, la Cour n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas constesté que dans l'hypothèse d'une occupation uniquement commerciale et d'habitation, l'effectif du personnel à prévoir se limiterait à quatre personnes et que l'utilisation effective des locaux en exigeait treize, de sorte que se trouvait ici défini un besoin de sécurit plus grand qui doit se répercuter sur la répartition des charges

ALORS QUE D'UNE PART si la règlementation impose un personnel de sécurité plus nombreux dans certains ensembles immobiliers, le service ainsi instauré est également utile à tous les copropriétaires, qui doivent dès lors en supporter la charge au prorata de la valeur relative des parties privatives comprises dans leur lot, de sorte que la Cour a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 Juillet 1965,

ALORS QUE D'AUTRE PART, la Société SICOTEL contestait expressément que l'exploitation d'un hôtel de moins de 250 chmabres dans l'immeuble eût pour conséquence d'alourdir les exigeances de sécurité, dès lors qu'une règlementation de 1980, par dérogation aux textes généraux, dispenserait cette catégorie d'hôtels du service de sécurité renforcé, de sorte qu'en statuant ainsi la Cour 1°) a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Nouveau Code de Procédure Civile, 2°) a dénaturé les conclusions de l'exposante violant ainsi l'article 1134 du Code Civil, 3°) n'a pas répondu aux chefs péremptoires de conclusions de la Société SICOTEL (conclusions en réplique p. 4 n° 5) et ainsi violé l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile."

Les deuxième et troisième moyens sont ainsi conçus :

Les deux moyens suivants sont dirigés Contre l'assêt du 13 juillet 1983 :

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Ce moyen reproche à l'arrêt attaqué, statuant sur requête en interprétation de l'arrêt du 2 Février 1983, d'avoir dit que le restaurant panoramique relevait de la catégorie des locaux à usage de commerce ou d'habitation,

AU MOTIF qu'il ne pouvait qu'en être ainsi, dès lors que l'assimilation de ce restaurant à un hôtel irait au delà de ce que contient le dispositif de la décision sujette à interprétation (arrêt attaqué p. 3 § 3) ;

ALORS QUE le point de savoir si un restaurant entre dans la catégorie des locaux d'hôtellerie ou des locaux à usage commercial, au regard de la règlementation sur les services de sécurité, excède la compétence du juge statuant en interprétation de son propre jugement, de sorte que la Cour, qui a ainsi ajouté aux dispositions de sa décision antérieure, a violé les articles 1351 du Code Civil et 461 du Code de Procédure Civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Ce moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'arrêt du 2 Février s'applique à la situation d'utilisation de la résidence pour toute la durée pendant laquelle elle existe et se poursuit,

AU MOTIF que la répartition des charges admise, ayant valeur déclarative, s'applique à la situation existante lorsqu'il a été statué à son sujet,

ALORS QUE la décision qui établit une nouvelle répartition des charges de copropriété ne peut prendre effet qu'au jour de son prononcé, de sorte qu'en statuant ainsi, la Cour a violé l'article 10 de la loi du 10 Juillet 1965.

Sur quoi, LA COUR, en l'audience publique du 26 février 1986, où étaient présents : M. Monégier du Sorbier, Président, M. Grégoire, rapporteur, MM : Francon, Tarabeux, Vaissette, Chevreau, Didier, Magnan, Jacques Petit, Senselme, Cathala, Gautier, Conseillers, Mme Gié, MM : Bargue, Garban, Conseillers référendaires, M. Ortolland, Avocat général, Mme Prax, Greffier de chambre.

Sur le moyen unique du pourvoi de la société S.I.C.O.T.E.L. dirigé contre l'arrêt du 2 février 1983 :

Attendu que, propriétaire de lots à usage d'hôtel dans l'immeuble en copropriété de grande hauteur Résidence Le Reuze, lequel comporte des lots à usage de bureaux et des lots à usage de commerces et d'habitation, la société S.I.C.O.T.E.L. fait grief à l'arrêt attaqué (Douai, 2 février 1983) d'avoir décidé que les charges afférentes au service de sécurité de cet immeuble devaient être réparties en fonction de l'utilité de ce service, d'une part, pour les locaux à usage commercial ou d'habitation, d'autre part, pour les locaux à usage d'hôtel ou de bureaux, alors, selon le moyen, "qu'à défaut d'indication plus précise, une charge doit être réputée se rapporter à la conservation, l'entretien ou l'administration de l'immeuble, et que le caractère préventif du service de sécurité n'exclut pas qu'il vise à la conservation et à l'entretien de l'immeuble, de sorte qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; et alors que "la réglementation impose un personnel de sécurité plus nombreux dans certains ensembles immobiliers, le service ainsi instauré est également utile à tous les copropriétaires, qui doivent dès lors en supporter la charge au prorata de la valeur relative des parties privatives comprises dans leur lot, de sorte que la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965", et alors, enfin, que la société S.I.C.O.T.E.L. contestait expressément que l'exploitation d'un hôtel de moins de 250 chambres dans l'immeuble eût pour conséquence d'alourdir les exigences de sécurité, dès lors qu'une réglementation de 1980, par dérogation aux textes généraux, dispenserait cette catégorie d'hôtels du service de sécurité renforcée, de sorte qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel 1°) a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile 2°) a dénaturé les conclusions de l'exposante, violant ainsi l'article 1134 du Code civil 3°) n'a pas répondu aux chefs péremptoires des conclusions de la société S.I.C.O.T.E.L. (conclusions en réplique page 4 n° 5) et ainsi violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'après avoir retenu que, selon la réglementation applicable aux immeubles de grande hauteur, le service de sécurité aurait nécessité un personnel moins important si tous les lots avaient été affectés à usage commercial ou d'hoabitation, la Cour d'appel, qui a aussi relevé, en répondant aux conclusions sans les dénaturer, que l'immeuble comportait non seulement un hôtel de moins 250 chambres mais encore des bureaux, en a exactement déduit que la charge du service collectif de sécurité devait être répartie, conformément aux dispositions de l'article 10, alinéa ler, de la loi du 10 juillet 1965, en tenant compte du fait que l'utilité de ce service est plus marquée pour les copropriétaires des lots à usage d'hôtel ou de bureaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deux moyens réunis du pourvoi de la société S.I.C.O.T.E.L., dirigé contre l'arrêt du 13 juillet 1983 :

Attendu que la société S.I.C.O.T.E.L. fait grief à cet arrêt, statuant sur une requête en interprétation de l'arrêt du 2 février 1983 présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Le Reuze, d'avoir décidé que les lots de cet immeuble dans lesquels est exploité un restaurant relèvent, pour la répartition des charges de gardiennage, de la catégorie des locaux à usage commerical, et encore d'avoir dit que la répartition des charges fixée par l'arrêt du 2 février 1983 s'applique à la situation d'utilisation de la résidence pour toute la durée pendant laquelle elle existe et se poursuit, alors, selon le moyen, "que le point de savoir si un restaurant entre dans la catégorie des locaux d'hôtellerie ou des locaux à usage commercial, au regard de la réglementation sur les services de sécurité, excède la compétence du juge statuant en interprétation de son propre jugement, de sorte que la Cour d'appel, qui a ainsi ajouté aux dispositions de sa décision antérieure, a violé les articles 1351 du Code civil et 461 du nouveau Code de procédcure civile, et alors que la décision qui établit une nouvelle répartition des charges de copropriété ne peut prendre effet qu'au jour de son prononcé, de sorte qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu, d'une part, que la société S.I.C.O.T.E.L., qui avait soutenu devant la Cour d'appel que le restaurant devait participer aux charges dans les mêmes proportions que les lots à usage d'hôtel, ne peut soulever un moyen contraire à ses conclusions ;

Attendu, d'autre part, qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas décidé que la nouvelle répartition des charges instituée par son précédent arrêt s'appliquerait à une date antérieure à celui-ci ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, manque en fait pour le surplus.

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

Sur le rapport de M. le Conseiller Grégoire, les observations de la société civile professionnelle Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de la société S.I.C.O.T.E.L., de Me Defrenois, avocat de M. Boullery et de quinze autres copropriétaires, de la société civile professionnelle Peignot et Garreau, avocat de la Compagnie Française de Raffinage, les conclusions de M. Ortolland, Avocat général. M. MONEGIER DU SORBIER,

Président.

2. LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE.

10 avril 1986. Arrêt N° 317. Rejet.

Pourvoi N° 84-15.652

1°) - Monsieur Jean BOULLERY, demeurant à Grande-Synthe (Nord), 12, rue Nationale ; ET AUTRES,

en cassation des arrêts rendus les 2 février et 13 juillet 1983 par la Cour d'appel de Douai (1ère chambre), au profit de :

1°)- La Société SICOTEL, dont le siège social est à Paris (75009), 50, boulevard Haussmann ; ET AUTRES,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation suivant :

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR décidé que le coût d'un service collectif de sécurité (prévention des risques d'incendie et de panique dans un immeuble de grande hauteur) incombait pour huit treizièmes aux copropriétaires de locaux à usage d'hôtel ou de bureaux et pour cinq treizièmes aux copropriétaires de locaux à usage d'habitation ou autre,

AUX MOTIFS QU'il résulte de la réglementation applicable en matière de sécurité qu'en raison de la présence d'un hôtel et de bureaux dans l'ensemble immobilier dont s'agit, c'est un effectif permanent de treize personnes qui s'impose, alors que cet effectif se limiterait à quatre personnes dans l'hypothèse d'une occupation à usage uniquement commercial et d'habitation ; que les premiers juges ont retenu que cet excédent de charges devait être intégralement supporté par les copropriétaires de locaux à usage d'hôtel et de bureaux ; qu'une telle solution ne tient pas compte de ce que le service de sécurité, tel qu'il est assuré concrétement dans l'immeuble, présente une utilité pour l'ensemble de ses copropriétaires ; qu'il y a donc seulement lieu de tenir compte, dans la répartition de sa charge, de ce qu'elle est plus marquée pour ceux d'entre eux dont les locaux sont à usage d'hôtel ou de bureaux (arrêt attaqué, p. 9, attendu n°6, et p. 10, attendu n°1),

1°/ ALORS QUE l'utilité à laquelle la loi fait référence doit être conçue de manière objective en tenant compte de l'affectation des parties privatives ; qu'après avoir constaté qu'en vertu d'une réglementation impérative, seuls les locaux à usage d'hôtel et de bureaux appelaient un besoin spécifique de sécurité, l'arrêt attaqué ne pouvait pas faire supporter aux copropriétaires des locaux affectés à un autre usage, une partie de l'excédent de charges correspondant à l'organisation d'un service de sécurité renforcée, dont ils n'avaient nul besoin ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a donc violé l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965,

2°/ ALORS QUE l'arrêt attaqué ne pouvait, sans contradiction, d'une part, constater que quatre salariés seulement étaient utiles pour assurer la sécurité dans les locaux à usage d'habitation ou de commerce et, d'autre part, affirmer que le service de sécurité renforcé, avec un effectif de treize personnes, présentait une utilité pour l'ensemble des copropriétaires, quelque fût le mode d'occupation de leurs locaux ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a donc méconnu les exigences de l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile,

3°/ ALORS QU'en refusant de faire supporter aux copropriétaires des locaux à usage d'hôtel ou de bureaux l'intégralité de l'excédent de charges correspondant à l'organisation d'un service renforcé, pourtant inutile pour assurer la sécurité dans les locaux affectés à un autre usage, sans expliquer en quoi un tel service était seulement plus utile à ces copropriétaires, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au vu de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.

Sur quoi, LA COUR, en l'audience publique du 26 février 1986, où étaient présents : M. Monégier du Sorbier, Président, M. Grégoire, rapporteur, MM. Francon, Tarabeux, Vaissette, Chevreau, Didier, Magnan, Jacques Petit, Senselme, Cathala, Gautier, Conseillers, Mme Gié, MM. Bargue, Garban, Conseillers référendaires, M. Ortolland, Avocat général, Mme Prax, Greffier de chambre.

Sur le moyen unique :

Attendu que propriétaires de lots dans l'immeuble Résidence Le Reuze, MM. Boullery et autres font grief aux arrêts attaqués (Douai, 2 février 1983 et 15 juillet 1983) d'avoir décidé que les charges afférentes au service collectif de sécurité seront supportées par les propriétaires de lots à usage commercial ou d'habitation à raison de 5/13èmes, au prorata de leurs parts des parties communes, alors, selon le moyen, 1°) "que l'utilité à laquelle la loi fait référence doit être conçue de manière objective en tenant compte de l'affectation des parties privatives ; qu'après avoir constaté qu'en vertu d'une réglementation impérative, seuls les locaux à usage d'hôtel et de bureaux appelaient un besoin spécifique de sécurité, l'arrêt attaqué ne pouvait pas faire supporter aux copropriétaires des locaux affectés à un autre usage, une partie de l'excédent de charges correspondant à l'organisation d'un service de sécurité renforcée, dont ils n'avaient nul besoin ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a donc violé l'article 10, alinéa ler, de la loi du 10 juillet 1965, et alors 2°) "pue l'arrêt attaqué ne pouvait, sans contradiction, d'une part, constater que quatre salariés seulement étaient utiles pour assurer la sécurité dans les locaux à usage d'habitation ou de commerce et, d'autre part, affirmer que le service de sécurité renforcé, avec un effectif de treize personnes, présentait une utilité pour l'ensemble des copropriétaires, quelque fût le mode d'occupation de leurs locaux ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a donc méconnu les exigences de l'article 455 du Nouveau Code de procédure civile", alors "qu'en refusant de faire supporter aux copropriétaires des locaux à usage d'hôtel ou de bureaux l'intégralité de l'excédent de charges correspondant à l'organisation d'un service renforcé, pourtant inutile pour assurer la sécurité dans les locaux affectés à un autre usage, sans expliquer en quoi un tel service était seulement plus utile à ces copropriétaires, la Cour d'appel n'a pas léglement justifié sa décision au vu de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu, d'une part, qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt du 13 juillet 1983 ;

Attendu d'autre part, qu'après avoir relevé que l'existence de lots à usage d'hôtel ou de bureaux nécessite un service collectif de sécurité de treize personnes, alors que quatre suffiraient si l'immeuble comportait seulement des lots à usage commercial ou d'habitation, l'arrêt qui constate, sans se contredire, que ce service renforcé présenté une utilité plus marquée pour les lots à usage d'hôtel ou de bureaux, est légalement justifié.

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

Sur le rapport de M. le Conseiller Grégoire, les observations de Me Defrenois, avocat de M. Boullery et quinze autres demandeurs, de la société civile professionnelle Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de la société Sicotel, de la société civile professionnelle Peignot et Garreau, avocat de la Compagnie de Raffinage et de Distribution (C.R.D.), Total France, les conclusions de M. Ortolland, Avocat général. M. MONEGIER DU SORBIER, Président.